Rentabilidad real de un apartamento en Punta Cana: números, ROI y casos prácticos

Si ya estás pensando invertir en Punta Cana, lo que necesitas no es otra lista de ventajas, son los números. En este artículo hablamos sobre esos datos: cómo se calcula la rentabilidad inmobiliaria de verdad, qué cifras son realistas en Punta Cana y un caso práctico con dólares sobre la mesa, escenarios incluidos. Sin proyecciones mágicas y sin esconder los gastos.

Vamos a hacer dos cosas. Primero, las fórmulas que sirven para evaluar cualquier inmueble, en cualquier país. Después, las aplicamos a un apartamento representativo en Punta Cana para que veas de dónde sale cada punto de rentabilidad, incluido el efecto de la fiscalidad.

Qué es la rentabilidad inmobiliaria (y por qué la bruta engaña)

La rentabilidad inmobiliaria es el rendimiento que obtienes de una propiedad en relación con lo que te costó. Se mide de tres formas, y confundirlas es el error más común del inversor primerizo: la rentabilidad bruta, la neta y el retorno total con plusvalía. La bruta sirve para comparar rápido; la neta es la que de verdad decide; y el ROI total es la foto completa cuando vendes.

El problema es que casi todos los anuncios te muestran la bruta, porque es la más alta y la más bonita. Ignora los gastos. Y los gastos, en una inversión de alquiler, son la diferencia entre un buen negocio y un dolor de cabeza. Por eso aquí calculamos las tres.

Cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria: las tres fórmulas

1. Rentabilidad bruta

Es una foto rápida para comparar zonas y activos. No se descuentan gastos:

• Rentabilidad bruta (%) = (alquiler anual ÷ precio de compra) × 100.

Ejemplo: un apartamento de $200.000 que genera $18.000 de alquiler al año da una renta bruta del 9%. Útil para descartar, insuficiente para decidir.

2. Rentabilidad neta

La cifra que importa. Descuenta todos los gastos anuales:

• Rentabilidad neta (%) = ((alquiler anual − gastos anuales) ÷ coste total) × 100.

El coste total incluye el precio más los gastos de compra. Los gastos anuales incluyen gestión, mantenimiento, seguros, servicios no cubiertos, impuestos y una provisión por desocupación. Aquí es donde la fiscalidad cambia el resultado, y donde República Dominicana juega distinto.

3. Retorno total (ROI) con plusvalía

La foto completa cuando piensas vender. Suma la renta neta acumulada y la revalorización:

• ROI total = rentabilidad neta acumulada + rentabilidad por plusvalía.

La plusvalía se calcula como (precio de venta − precio de compra) ÷ precio de compra × 100. En compra sobre plano, esa apreciación suele ser del 15% al 20% para cuando te entregan.

Caso práctico: un apartamento real en Punta Cana

Tomemos un apartamento representativo de inversión, con alquiler vacacional gestionado. Cifras conservadoras y redondeadas para que veas el método, no para venderte un número:

• Precio de compra: US$200.000 (más gastos de compra; con CONFOTUR, exento del 3% de transferencia).

• Ingresos por alquiler (escenario base): $18.000 al año, con ocupación del 65% y gestión profesional.

• Gastos anuales: unos $6.000 (gestión hotelera, mantenimiento, seguro, servicios y provisión por vacancia).

Con esos datos:

• Rentabilidad bruta: 18.000 ÷ 200.000 × 100 = 9,0%.

• Rentabilidad neta (con CONFOTUR): (18.000 − 6.000) ÷ 200.000 × 100 = 6,0%.

Ahora el detalle que casi nadie incluye: la fiscalidad. En un mercado sin exenciones, sobre esa propiedad pagarías impuesto a la propiedad anual e impuesto sobre la renta del alquiler, que se comerían entre uno y dos puntos de la neta, dejándola más cerca del 4%-4,8%. La ley CONFOTUR elimina esos impuestos durante 15 años, y por eso la neta se mantiene en el 6%. Ese es, en números, el diferencial fiscal de República Dominicana.

Y falta la plusvalía. Si compraste sobre plano a $200.000 y en el momento de entrega vale $235.000 (un 17,5% más), esa ganancia se suma al retorno total. Sobre un horizonte de 5 años, renta neta más plusvalía pueden llevar el ROI total muy por encima de lo que rinde la renta sola.

Tres escenarios: conservador, base y optimista

La variable que más mueve tu rentabilidad es la ocupación. Mismos US$200.000 y misma estructura de gastos, cambiando solo cuántas noches se alquila:

• Conservador (ocupación ~55%): ingresos $15.000, gastos $5.400, neta ≈ 4,8%.

• Base (ocupación ~65%): ingresos $18.000, gastos $6.000, neta ≈ 6,0%.

• Optimista (ocupación ~75%): ingresos $21.000, gastos $6.600, neta ≈ 7,2%.

Tres conclusiones honestas: 

1. Incluso el escenario conservador supera el umbral del 4% que se considera interesante en muchos mercados. 

2. A esa renta se le suma siempre la plusvalía, que aquí no hemos contado en la neta.

3. El número que te prometan es equivalente a lo que valga el dato de ocupación que lo sostiene. Pide ese dato siempre.

Qué puede arruinar tu rentabilidad y cómo protegerla

Los números de arriba son alcanzables, pero no automáticos. Esto es lo que separa el escenario base del desastre:

• Ocupación inflada en la proyección. Si el cálculo asume 80% de ocupación sin histórico que lo respalde, el resto del modelo es ficción. Exige datos reales de la zona y del operador.

• Gestión mediocre. Un mal operador te baja la ocupación y te sube los costos a la vez. En alquiler vacacional, el operador supone media inversión.

• Subestimar los gastos. Mantenimiento, comisiones de plataforma, servicios y vacancia. Si no los pones todos, tu neta es mentira.

• Comprar a un desarrollador sin trayectoria. Sobre plano, un proyecto que se retrasa o no se entrega convierte tu ROI en cero. La trayectoria del promotor es parte del cálculo.

Calcula tu propio caso

Las fórmulas de arriba sirven para cualquier propiedad, pero el número que te interesa es el de la tuya. Si quieres ver cómo se comporta un proyecto concreto con tu presupuesto, tu horizonte y tu escenario de ocupación, podemos correr los números contigo sobre el producto real. Mira primero los apartamentos en Punta Cana pensados para inversión.

¿Prefieres que lo calculemos con un proyecto real? Preparamos el desglose de rentabilidad para el proyecto y el escenario que tú elijas, con cifras de ocupación reales de la zona. Déjanos tus datos y nos ponemos en contacto contigo.