CONFOTUR explicado: cómo tu inversión en RD queda libre de impuestos hasta 15 años

República Dominicana es uno de los pocos lugares donde la expresión “invertir sin impuestos” se acerca a ser literal, y la razón tiene nombre: CONFOTUR. Para un inversor puede significar no pagar el impuesto de transferencia en la compra, no pagar el impuesto anual a la propiedad durante años y no pagar impuesto dominicano sobre la renta del alquiler que genere el inmueble. Pero “libre de impuestos” es una frase que conviene leer con precisión: qué se exonera, por cuánto tiempo, quién califica y qué no cubre. 

Esta guía lo explica y está escrita desde la óptica de un desarrollador que construye proyectos certificados bajo CONFOTUR, NOVAL Properties, con 22 años en el mercado dominicano. En cualquier caso, las cifras se presentan como información, no como asesoría fiscal, ya que la estructura de cada compra debe confirmarse con un abogado dominicano y con tu propio asesor tributario en tu país.

Qué es CONFOTUR

CONFOTUR son las siglas del Consejo de Fomento Turístico. Es el marco establecido por la Ley 158-01, promulgada en octubre de 2001, para atraer inversión hacia la infraestructura turística del país. El Estado concede incentivos fiscales a los desarrolladores que construyen proyectos que califican en zonas turísticas designadas y, lo decisivo para el comprador, esos incentivos se trasladan a quien adquiere una unidad dentro de un proyecto aprobado.

Por eso el beneficio no es una característica de República Dominicana en general: se vincula a proyectos específicos y certificados. Esa única distinción es el origen de casi toda la confusión que rodea al programa, y es donde esta guía pone más atención.

Las exenciones de CONFOTUR, en detalle

En un proyecto aprobado, el comprador puede beneficiarse de cuatro exenciones:

• El 3% del impuesto de transferencia. Normalmente se paga al registrar el título a tu nombre. En una propiedad de $200.000, la exención ahorra $6.000 en el cierre.

• El 1% del impuesto a la propiedad (IPI), hasta por 15 años. El IPI se aplica al 1% anual sobre el valor del patrimonio inmobiliario que excede un umbral de aproximadamente $166.000. La exención lo elimina durante el plazo que fije la resolución del proyecto.

• El impuesto sobre la renta del alquiler, durante el periodo de exención. Los ingresos por alquiler de un proyecto que califica pueden quedar exentos del impuesto dominicano sobre la renta durante ese plazo (habitualmente hasta 10 años), lo que mejora directamente la rentabilidad neta.

• Los aranceles de importación de mobiliario y equipos. Concedidos al desarrollador, suelen llegar al comprador como un paquete de amueblado de calidad a precios favorables.

El efecto combinado sobre el retorno es la razón por la que CONFOTUR importa tanto en la práctica. La exención del impuesto a la propiedad y a la renta del alquiler es lo que eleva la rentabilidad neta de una propiedad en Punta Cana por encima de lo que el mismo ingreso bruto rendiría en un mercado donde sí se pagan esos impuestos. Lo cuantificamos con un caso real en nuestra guía de rentabilidad de una inversión en Punta Cana, donde supone alrededor de uno a dos puntos de rentabilidad neta.

Qué no significa “libre de impuestos”

Una lectura precisa de CONFOTUR es más útil que una entusiasta. Hay cuatro límites que conviene entender antes de apoyarte en el beneficio:

• No cubre toda obra nueva. Solo califican los proyectos certificados. La certificación es un proceso riguroso y específico de cada proyecto que termina en una resolución formal; un desarrollo no es elegible por el solo hecho de ser nuevo.

• No borra los impuestos de tu país de residencia. CONFOTUR exonera impuestos dominicanos. Tu obligación de declarar y, en su caso, tributar en tu país de residencia fiscal depende de su legislación. Conviene revisarla con un asesor antes de asumir un beneficio neto global.

• Es temporal. Las exenciones duran hasta 15 años para el impuesto a la propiedad y un plazo menor para la renta del alquiler. Al terminar, la propiedad entra en el régimen fiscal ordinario.

• Su tratamiento en la reventa varía. La exención de transferencia aplica a la compra que califica; que un futuro comprador herede la exención de IPI restante depende del proyecto y debe confirmarse, no asumirse.

Ninguno de estos límites resta valor a CONFOTUR. Simplemente lo definen. Un inversor que entiende exactamente qué está exento, y por cuánto tiempo, está en una posición mucho más sólida que quien se apoya en el titular.

Cómo verificar que un proyecto realmente califica

Como el beneficio es específico de cada proyecto, la diligencia debida es sencilla pero imprescindible. Antes de comprometerte, sigue estos pasos:

1. Haz la pregunta CONFOTUR primero. Antes de visitar o reservar, pregunta si el proyecto tiene una resolución de CONFOTUR vigente y activa, no solo en trámite.

2. Obtén la resolución por escrito. Solicita copia de la Resolución emitida por el Ministerio de Turismo y pide a tu abogado independiente que confirme que es válida y está vigente.

3. Revisa el contrato de compraventa. Asegúrate de que incluya una cláusula que obligue al desarrollador a mantener la condición CONFOTUR hasta la transferencia del título.

4. Declara la exención correctamente. Para aplicar el beneficio se presenta una declaración ante la Dirección General de Impuestos Internos (DGII); tu abogado lo gestiona como parte del cierre.

Por qué esto distingue a República Dominicana

Existen incentivos fiscales para el comprador extranjero en otros destinos, pero la combinación que ofrece CONFOTUR es difícil de igualar: exención del impuesto de transferencia, más de una década sin impuesto a la propiedad y renta de alquiler libre de impuesto dominicano, todo disponible para no residentes en las mismas condiciones que para un nacional. Es una de las razones de fondo por las que el país compara tan bien con otros mercados, como vemos en nuestra guía de inversión inmobiliaria en República Dominicana.

Cómo gestionamos CONFOTUR en NOVAL

Como el beneficio depende por completo de la certificación, el desarrollador importa. Los proyectos de NOVAL están estructurados para estar certificados bajo CONFOTUR, y entregamos al comprador la documentación - la resolución y los soportes -  para que la verifique en lugar de darla por sentada. Para el inversor, esa certeza verificable es la diferencia práctica entre una ventaja fiscal que es real y una que solo se anuncia.

Tu siguiente paso

CONFOTUR rinde más cuando se aplica a la propiedad correcta y se confirma por escrito. El paso útil es revisar la resolución y las cifras netas de impuestos de una unidad concreta y certificada, en lugar de evaluar el beneficio en abstracto.

Solicita la documentación CONFOTUR de un proyecto concreto. Te entregamos la resolución, confirmamos el periodo de exención y preparamos las cifras de rentabilidad neta de una unidad certificada acorde a tu objetivo. Déjanos tus datos y lo vemos. Sin discurso de catálogo